깡통전세 알아보기!

 Have a good day.
최근 많은 임차인들이 “깡통전세”와 관련된 피해를 겪고 있어요. 이는 단순한 주거 문제를 넘어 경제적 기반까지 위협하는 심각한 사기 유형이에요. 이번 포스팅에서는 깡통전세로부터 자신을 보호하기 위해서는 개념, 피해 유형, 예방 방법, 피해 시 대처법 등을 알아보고자 해요.
그럼 함께 레고(Let go) ~~

1. 깡통전세란?

깡통전세는 임대차 보증금과 주택에 설정된 선순위 근저당권, 조세채권 등 모든 선순위 채권의 합계가 집값을 초과하는 상태를 말해요. 쉽게 말해, 집이 경매나 공매로 넘어가더라도 보증금을 돌려받지 못하는 상황이에요.
1️⃣  깡통전세가 발생하는 이유
  1.  집값 하락 : 매매가격이 임차 보증금보다 낮아지는 경우
  2.  무자본 갭투자 : 임대인이 자기 자본 없이 임차인의 보증금으로 집을 매입
  3.  과도한 대출 : 주택담보대출로 인해 부채가 매매가를 초과
2️⃣  관련 법령 해설서 : 『전세사기 피해자 지원 특별법 해설서』- 대한변호사협회

2. 깡통전세 피해 사례

1️⃣ 무자본 갭투자 사기
  1.  상황 : 임대업자가 전세보증금을 활용해 서울 소재 빌라를 다수 매입
  2.  결과 : 보증금 반환이 어렵게 되자 서류상 법인으로 매도 후 잠적
  3.  피해 : 다수의 임차인이 보증금을 돌려받지 못하고 집에서 쫓겨남
2️⃣ 브로커와 건축주의 공모
  1.  상황 : 건축주가 브로커와 공모해 보증금을 반환할 능력이 없는 제3자에게 건물을 매도
  2.  결과 : 임차인을 높은 보증금으로 유인해 계약 체결 후 반환 거부
  3.  피해 : 계약 종료 후 임차인은 전 재산을 잃고 법적 소송을 진행
3️⃣ 대출 실행과 소유권 이전
  1.  상황 : 임대인이 임차인이 전입신고를 한 직후 주택담보대출을 실행
  2.  결과 : 주택이 경매로 넘어가 보증금 회수가 불가능
  3.  피해 : 임차인은 소유권 이전 및 대출 과정을 뒤늦게 알게 됨

3. 전세사기의 구체적인 유형

1️⃣ 계약 단계에서의 피해 유형
  1.  임대인의 채무로 인한 피해 : 이미 대출이나 근저당권이 많은 집을 전세로 내놓아 보증금 반환이 어려운 경우
  2.  신탁 부동산을 이용한 사기 :「신탁법」을 악용해 신탁 부동산 소유권을 숨긴 상태로 계약 체결
  3.  불법 중개인으로 인한 피해 : 자격증이 없는 불법 중개인이 허위 매물을 제시하여 계약을 유도
2️⃣ 계약 이후 피해 유형
  1.  허위 또는 하자 있는 계약 : 계약 내용과 다른 조건으로 진행된 계약으로 인해 발생하는 문제
  2.  대항력 상실 : 「주택임대차보호법」에 따라 대항력을 얻지 못해 보증금을 우선 회수할 권리를 잃는 상황

4. 깡통전세를 예방하는 방법

1️⃣ 계약 전 확인 사항
  1.  주택 시세와 정보 확인
    •  집값과 보증금 비율이 적정한지 확인하세요.
    •  공인된 부동산 정보를 활용하세요.
  2. 임대인의 채무 및 소유권 확인
    •  등기부등본을 통해 근저당권 및 대출 여부를 확인하세요.
    • 「주택임대차보호법」에 따른 법적 보호를 받을 수 있는지 확인하세요.
  3.  중개인의 자격 확인
    •  중개인이 「공인중개사법」에 따라 등록된 자격증을 소지하고 있는지 확인하세요.
2️⃣ 계약 체결 시 주의점
  1.  보증금 보호 방법
    •  전세계약 직후 전입신고 및 확정일자를 받아 대항력과 우선변제를 확보하세요.
  2.  계약서 작성 시 유의사항 
    •  계약서에 보증금 반환 조건과 임대인의 의무를 명확히 기재하세요.
3️⃣ 계약 후 유의사항
  1.  대항력 유지
    •  「주택임대차보호법」에 따라 전입신고 상태를 유지하고 계약 종료 시 임차권 등기명령을 신청하세요.
  2.  계약 종료 및 보증금 반환
    •  계약 만료 시 보증금이 반환되지 않으면 법적 절차를 통해 권리를 주장하세요.

5. 깡통전세 피해 시 대처 방법

1️⃣ 전세사기 피해자 지원
  1.  전세사기 피해자 인정 절차
    • 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 피해 유형을 확인받아 지원 대상자로 인정받으세요.
  2.  법률 및 경제적 지원
    •  법률 상담 및 소송 지원
    •  경제적 부담 완화를 위한 정부 보조금
2️⃣ 관계기관 도움 요청
  1.  주택도시보증공사(HUG)
    •   반환 보증보험에 가입되어 있다면 일부 보증금을 회수할 수 있어요.
  2.  지자체 또는 국토교통부 신고
    •  사기 정황이 확인되면 즉시 신고하세요.
3️⃣ 임차권 등기명령 신청
  1.  임차권 등기명령을 통해 집이 경매로 넘어가도 보증금을 우선 회수할 수 있는 권리를 확보하세요.

6. 관련법령 시행일 및 유효기간

1️⃣ 관련 법령  :「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」
  1.  시행일 및 유효기간
    • 전세사기 피해자의 신속한 구제를 위하여 특별법은 원칙적으로 공포한 날 인 2023. 6. 1.부터 시행되고 있어요.
    • 전세사기피해지원단, 조세 채권 안분의 경우 관계기관의 협조가 필요한 사항 으로 관련 규정은 공포 후 1개월이 경과한 날인 2023. 7. 2.부터 시행되고 있어요.
    • 본 법은 전세사기 피해가 동시다발적으로 발생함에 따라 제정된 한시법으 로서 시행 후 2년이 경과하는 날인 2025. 6. 1.까지 효력을 가져요.
  2. 경과조치 및 존속기간
    • 특별법의 유효기간 만료 전에 전세사기피해자등 결정신청을 하거나 전세사 기피해자등으로 결정된 사람에 대해서는 특별법의 유효기간 만료 후에도 특별법이 적용되요.
    • 전세사기피해자등 결정에 대한 심의·의결을 위해 전세사기피해지원위원회 는 특별법의 유효기간 만료일 이후 6개월(3개월 연장 가능)간 존속해요.
    • 전세사기피해지원위원회의 잔존사무를 처리하기 위해 전세사기피해지원 단은 전세사기피해지원위원회 활동종료 후 6개월(3개월 연장 가능)간 존속되요.

7. 마치며

깡통전세는 많은 임차인에게 큰 경제적 고통을 주는 심각한 사회 문제예요. 계약 전 세심한 확인과 예방이 피해를 막는 가장 중요한 방법이에요. 만약 피해를 입었다면, 정부의 지원 프로그램과 법적 조치를 적극 활용해 안전하게 대처하세요. 작은 확인이 큰 피해를 막을 수 있다는 사실, 꼭 기억하세요!